Podsumowanie inwestycji nieruchomościowych w 2018 roku

 w Inwestycje

W obecnym momencie nie są znane jeszcze ostateczne statystyki opisujące sytuację na rynku nieruchomości w całym 2018 roku, jednak już teraz możemy pokusić się o próbę podsumowania całych 12 miesięcy. Jaki więc był 2018 dla konsumentów, inwestorów oraz deweloperów?

Państwowa pomocna dłoń

Polacy potrzebują mieszkań, a dofinansowanie do wkładu własnego z programu Mieszkanie dla Młodych dawało ogromne wsparcie dla wielu osób. Środki jednak skończyły się bardzo szybko, a Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił zamknięcie naboru do tego programu już 3 stycznia 2018 roku.

Program miał realny wpływ na cały rynek nieruchomości. Zwiększał zdolność kredytową beneficjentów, a tym samym popyt na kredyty mieszkaniowe. Co więcej, banki stosowały podwyższone opłaty dla takich osób. Sumarycznie wpływało to na ogólny wzrost cen nieruchomości.

   źródło: Raport Amron-Sarfin, opracowanie własne

Głównym powodem, dla którego cena jednego metra kwadratowego wzrastała były drożejące ceny materiałów budowlanych, wynagrodzeń pracowników, czy niejednokrotnie wyższe marże deweloperów, choćby ze względu na brak rąk do pracy.

Rynek wynajmu mieszkań

źródło: Raport Amron-Sarfin, opracowanie własne

Koszty najmu stabilnie rosły z pojedynczymi wyjątkami (Katowice, Kraków i Wrocław). Największą i maksymalną stawką miesięcznego czynszu najmu obowiązującego w III kwartale 2018 roku zanotowano w stolicy – 4 610 zł. Trochę mniejszą rozpiętość cenową zarejestrowano w Łodzi – 1 930 zł oraz w Gdańsku i Wrocławiu – 1 900 zł. Spośród siedmiu analizowanych miast najniższą stawkę najmu zanotowano w Łodzi – 470 zł miesięcznie, natomiast najwyższą w Warszawie – 5590 zł.

Z punktu widzenia dynamiki zmian czynszów, Poznań wyróżnia się na tle innych analizowanych miast. Odnotowany wzrost (1,7% kwartał do kwartału) nie jest być może spektakularny, ale w porównaniu do pozostałych dużych miast to najwyższa zmiana kwartał do kwartału, która może okazać się zwiastunem większych zmian.

Przekształcenie użytkowania wieczystego

Grunt w użytkowaniu wieczystym nie jest własnością właściciela budynku, który znajduje się na działce. Jest to grunt jedynie „wydzierżawiony” na zdefiniowany okres czasu, lecz cały czas należy do państwa. Od 1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań przekształcą swoje udziały w prawie użytkowania wieczystego we własność. Właściciele lokali (domów) przez 20 lat mają wnosić opłatę, która wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Opłatę będzie można wnosić w ratach, czyli za pośrednictwem opłat rocznych, o których była już mowa. Natomiast będzie również możliwość wniesienia opłaty jednorazowo. Wtedy przysługiwać nam będzie bonifikata.

Co można zyskać wykupując użytkowanie wieczyste? Przede wszystkim, jest to forma oszczędności. Zwłaszcza przy wykupie jednorazowym. Użytkowanie wieczyste jest najczęściej zawierane na 99 lat. Łatwo policzyć, że zamiast 99 wpłat zapłacimy jedynie za 20 lat. Poza tym, gmina może podnosić opłatę za użytkowanie wieczyste. Drugą korzyścią jest udział w gruncie. Gdy użytkowanie wieczyste dotyczy działki, na której znajduje się dom jednorodzinny nic nie stoi na przeszkodzie by tą działkę sprzedać, co w przypadku użytkowania byłoby niemożliwe. Z drugiej strony jednak, cała sprawa rodzi poważne konsekwencje finansowe dla deweloperów w postaci obowiązku uiszczenia dopłat z tytułu udzielonej pomocy de minimis.

REIT

REIT, czyli Real Estate Investment Trust – typ funduszu inwestycyjnego, który występuje w charakterze spółek albo funduszy notowanych na GPW, dzięki temu znacznie mniejsi inwestorzy mogą lokować swoje środki w wybrane nieruchomości. W trakcie Forum Dialogu Mieszkaniowego wiceminister finansów Leszek Skiba zapowiedział, że ustawa o REIT-ach wejdzie w życie od 1 stycznia 2019 roku. Ustawa będzie dotyczyła tylko rynku mieszkaniowego. Resort finansów chce zacząć od wprowadzenia do polskiego prawodawstwa statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości (FINN). Status ten uzyskają spółki akcyjne, których główną działalnością będzie wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych. Wstępnie przewidziane są też korzyści podatkowe. REIT-y zwolnione zostaną z CIT, pod warunkiem przekazywania akcjonariuszom minimum 90 proc. zysków rocznie w postaci dywidendy.

– To, co będzie zachęcać inwestorów indywidualnych do REIT-ów, to przede wszystkim stosunkowo niskie ryzyko bazujące na wysokiej jakości nieruchomości oraz wypłacane systematycznie dywidendy, które na świecie są wyższe od zysków z lokat bankowych czy obligacji skarbowych – zauważa Anna Kicińska, lider grupy doradztwa nieruchomości EY w regionie CSE.

Podsumowanie

Okres prosperity na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa już od pięciu lat. Z roku na rok zarówno banki, jak i deweloperzy notują kolejne rekordowe wyniki, których dynamika jednak słabnie, nic więc dziwnego, że pojawiają się pierwsze oznaki spowolnienia. Nic jednak nie wskazuje na możliwość gwałtownego załamania rynku. Wyniki ostatnich dwóch kwartałów mogą sugerować, że okres boomu mija, jednak zmiany zachodzą łagodnie. Nic też nie wskazuje na to, aby ta sytuacja miała się zmienić w najbliższych miesiącach, gdyż zdaniem prezesa Narodowego Banku Polskiego nie należy spodziewać się podwyżki stóp procentowych aż do końca 2020 roku.

Przygotował i opracował: Filip Niedziela

 

Bibliografia i materiały:

  1. Raport AMRON-SARFiN 3/2018
  2. www.domiporta.pl/poradnik/7,127356,23591983,co-oznacza-koniec-uzytkowania-wieczystego-zmiany-w-prawie.html
  3. www.pb.pl/ustawa-o-reit-ach-nabiera-ksztaltow-909564

 

Polecane posty
KONTAKT